房企狩猎下半场——租赁资产证券化
发布时间:2019-01-14 15:46 来源: 万博体育官网 作者: admin

导语:12月18日-20日,中央经济工作会议在举行,会议提出要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,并将其列为8项重点工作之一。这意味着,持续推动租赁住房将成

  导语:12月18日-20日,中央经济工作会议在举行,会议提出“要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,并将其列为8项重点工作之一。这意味着,持续推动租赁住房将成为2018年经济工作的重要组成;分析人士认为,与制度变化伴随的是经营模式的转型,这亦将促使房地产的融资渠道进一步转向直接融资。

  项目规模50亿,期限18年,分期发行,底层物业资产是保利自持的优质租赁住房,主要为青年公寓和养老公寓。[详细]

  在住房租赁类REITs产品近期接连获得批准上市的背景下,包括银行在内的金融机构、房地产企业也纷纷开始行动,以尽快进入这一前景巨大的市场。[详细]

  随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批,住房租赁市场的证券化加速落地。[详细]

  住房租赁的机构化和专业化也将推动以房地产为基础资产的ABS及REITs市场的进一步扩大,并在一定程解当前的房地产融资风险。[详细]

  魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产和招商蛇口等先后对其持有的租赁资产进行了证券化。目前市场上已经出现的多只长租公寓资产证券化产品,从其操作模式来看,主要分为租金收益权ABS模式和类REITs模式两类:

  2017年1月4日,魔方公寓在所发行国内首期长租公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,底层资产为4014间房间的租金收入。该产品就是典型的租金收益权ABS产品。

  (4)以“特定门牌号的公寓”所产生当前与未来的租金作为入池资产,通过入池资产特定化,解决租约与产品期限错配问题,并通过双SPV结构,创建稳定现金流。

  8月10日,链家旗下长租公寓品牌自如在所发行了长租公寓第二单ABS产品。该产品的底层资产除了租金收入外,还包括自如在出租时的服务费(类似于通过中介租房时付的中介费)以及保洁、维修、搬家等衍生收入。

  (2)通过“租赁+消费金融”商业模式,直接满足租户融资需求,与个人信贷普惠金融衔接。

  对于重资产的长租公寓运营商而言,其拥有物业的所有权,采用类REITs模式也是证券化的一种选择模式。

  “新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于2017年10月11日正式获批发行,拟发行金额为2.7亿。据了解,新派公寓项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品,也是国内首单权益型公寓类REITs。

  (1)国内首单住房租赁类REITs,精品案例,具有示范效应,自持型物业实现轻资产运营。

  (3)公寓运营商管理运营能力优良,物业定位鲜明,租户严格筛选,客源品质和充足现金流,形成良性循环。

  2017年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称“保利租赁住房REITs”)获得上海证券交易所审议通过,开创了租赁住房资产证券化新篇章。

  (1)首单央企房地产开发商住房租赁证券化产品。对开发商持有资产向轻资产方面具有示范效应。

  (3)发起机构主体信用强,拥有成熟公寓品牌和专业管理能力,是央企布局住房租赁市场典范。

  (4)打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs 退出”的完整、闭合业务链条。

  2017年12月1日,“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”获深交所评审通过,是全国首单长租公寓储架发行CMBS项目,获批发行规模达60亿元。

  (2)城市运营管理商持有大量优质长租公寓,且存量资产成本较低,具备市场化发行资产证券化产品的条件。

  (3)与类REITs 对比,CMBS资产保留物业所有权,获得融资同时实现资产增值。

  (4)与信托受益权ABS对比,CMBS物业资产进行抵押,可获得较大融资规模,并获得投资人信心。

  根据测算,参考REITs占P和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿至12万亿之间。其中,租赁住房REITs是REITs一个大的分类。

  以美国为例,截至2017年9月末,美国REITs总市值1.11万亿美元,其中21家租赁住房REITs合计总市值1468亿美元,占总体REITs市值的13.2%

  从发行利率来看,根据Wind数据库公布的最新数据,以AA融资租赁产品利率为参考,在不考虑产品期限结构的情况下,其利率走势如下图所示。

  自2017年1月至8月期间,受宏观市场资金面的影响,整体利率呈现稳步走高趋势,AA融资租赁产品的利率波动区间由5.00%逐步提升至6.00%,上升约100个BP,资金成本上升较快。

  2017年8月至11月期间,整体资金面略有宽松,市场上最新的融资租赁ABS产品利率开始逐步下降,AA产品的票面利率基本保持在5.50%区间范围内。

  当期宏观经济结构化调整的形势下,经济面临较大的下行压力,部分基础资产潜在信用风险较大;在去杠杆的大背景下,新一轮的政策调控使得监管对资产证券化的口子已有所收紧,项目整体更难开展;风险事件频发,个别公司爆发出一些问题,可能对整个行业产生非常严重的影响。

  券商及中介机构对融资租赁行业的理解是参差不齐的,对租赁公司的需求以及对租赁资产质量的判断和理解都需要进一步提高。

  相关税收工作上有一些突破,但也存在风险上的隐患,很多税收适用问题仍需税务主管部门进一步明确和完善。

  根据去年6月发布的《中国公募REITs发展》及11月出炉的第二份REITs报告《中国不动产信托投资基金市场规模研究》,租赁住房公募REITs的推出仍需重点着手以下6个方面:

  一是增大对租赁住房领域的土地供应,通过“自持比例”降低土地供应价格。但应预留“允许自持土地及住房进行证券化运作”的出口。

  二是针对租赁住房REITs制定专项税收支持政策,依据税收中性原则,解决双重征税、重组税负过重等问题,进而促进租赁住房市场健康发展。

  三是加强专业品牌运营机构培育工作,支持市场化运营机构数量和运营水平的稳步提升。

  四是尽快出台公募REITs管理办法,明确监管规则,在“公募基金+ABS”的产品架构下,对产品治理结构、扩募机制、基础资产准入标准等内容进行深入研究。

  五是对于运营水平达到市场要求的资产(特别是公租房类资产),可以尝试进行公募REITs试点,从土地性质、产权、估值、租约、产品架构、资产管理、投资者信息披露等各方面进行论证并取得相关主管部门的支持,为下一阶段中国租赁住房市场的快速发展提前做好配套金融工具的支持准备工作。

  六是加强投资者教育,营造良好,充分宣传REITs对建立租赁住房市场长效机制的积极作用。

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